饱受(shòu)争议的(de)二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián池子为什么被封杀)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅池子为什么被封杀为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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